자주 묻는 질문

오랫동안 관리자 및 부동산 관리자라는 직업은 독일 관할권에서 등록된 직업이 아니었습니다. 이는 수년에 걸쳐 바뀌었습니다. 상업용 부동산의 자산 관리자 또는 개인 임대인인 경우 라이센스가 필요하지 않습니다. 그러나 WEG 관리, 즉 소유주가 부동산을 관리하는 경우에는 전문 라이선스가 필요합니다. 2018년부터 주거용 부동산 관리는 면허와 교육이 필요한 활동입니다. 부동산 중개인도 추가 교육을 받아야 하는 의무를 이행해야 합니다. 그럼에도 불구하고 상업적 목적의 전문 자격증은 부동산 중개인과 부동산 관리자에게 큰 비용이 들지 않습니다. 법률에 따르면 부동산 중개인과 주거용 부동산 관리자는 면허가 필요한 활동을 하기 위해 몇 년의 교육이나 학위가 필요하지 않습니다.

법에 따르면, 대신 추가 교육을 이수해야 합니다. 이러한 직업 수행을 위한 면허 취득 의무는 무역, 상업 및 산업 규제법 제34C조의 개정안이 발효됨에 따라 발생합니다. 이 법은 전문 면허 규정을 도입하기 위해 주거용 부동산 관리자가 추가 교육을 받도록 규정하고 있습니다. 2018년 8월 1일부터 모든 예비 및 기존 공인중개사와 주거용 부동산 관리사는 3년 이내에 최소 20시간의 전문 교육을 이수해야 합니다. 3년 이내에 20시간을 이수해야 하므로 연간 6.7시간만 이수해도 교육 의무를 이행할 수 있습니다.

독일 무역, 상업 및 산업 규제법 제34C조와 부동산 중개인 및 부동산 개발자 조례에 따라 상업용 부동산 중개인 및 부동산 관리자의 전문 라이선스에 관한 법률도 라이선스가 필요한 활동을 수행하기 위한 요건을 변경했습니다. 주거용 부동산 관리자는 궁극적으로 소유자를 대신하여 자산을 관리합니다. 따라서 부동산 관리자는 항상 다음 요건을 충족해야 합니다:

• 신뢰성
• 질서 정연한 재정 상황
• 전문가 책임 보험 체결

개인 자산에 대한 개인적 책임을 피하기 위해 전문가 책임 보험에 가입하는 것이 좋습니다. 여기에는 건당 최대 50만 유로, 연간 최대 100만 유로까지 관리자를 위한 보장이 포함됩니다. 또한 재정 상황을 질서정연하게 유지함으로써 파산을 피할 수도 있습니다. 또한 법은 관리자의 신뢰성을 보장해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 소비자 보호 때문입니다. 주거 공간이 포함된 부동산을 다루는 부동산 중개인과 부동산 관리자는 모두 이러한 요건을 충족해야 합니다.

모든 부동산 중개인 또는 부동산 관리자가 34C GEWO에 따라 추가 교육을 받아야 할 의무가 있는 것은 아닙니다. 개인 소유주는 일반적으로 승인 요건에서 면제됩니다. 거래의 형태로 관리를 수행하지 않고 자체적으로 관리하는 콘도미니엄 관리자는 추가 교육을 받을 의무가 없습니다. 마찬가지로 자발적으로 업무를 수행하는 관리자는 추가 교육을 받을 필요가 없습니다. 또한 임대 관리자가 아니므로 주거용 부동산을 관리하지 않는 모든 관리자는 추가 교육이 필요하지 않습니다.

따라서 이러한 전문 자격증은 주거용 부동산을 관리하는 경우에만 실제로 필요합니다.

한 숙소 또는 여러 숙소의 소유자가 소유자 커뮤니티에 속한 경우, 숙소를 올바르게 관리하는 것이 중요합니다. WEG 관리자로서 소유주 커뮤니티는 관리자를 찾아야 합니다. 그러면 부동산 관리자가 콘도 소유자의 업무를 인수합니다. 그러나 모든 주택 소유자 협회가 WEG 관리자를 선임하고자 하는 것은 아닙니다. 대신 소유자 중 한 명이 부동산 관리자가 됩니다. 그러나 이와 관련된 노력은 종종 과소평가됩니다.

따라서 이러한 전문 자격증은 주거용 부동산을 관리하는 경우에만 실제로 필요합니다.

일반적으로 WEG의 부동산 관리는 독일 콘도미니엄법에 명시되어 있습니다. 그러나 법적 상황에서는 관리 책임자가 누구인지 명시되어 있지 않습니다. 부동산 관리 회사의 대안으로 소유자 중 한 명을 직접 부동산을 관리하도록 지정할 수 있습니다. 그러면 이 사람이 부동산 관리 회사가 주로 수행하는 모든 업무를 맡게 됩니다.

자체 관리가 합당한지는 일반적으로 개별 사례에 따라 다릅니다. 예를 들어, 관리가 가능한 소규모의 소유자 커뮤니티인 경우 소유자가 직접 관리하는 것이 합리적일 수 있습니다. 그러나 이는 소유자 회의에서 만장일치로 결정해야 합니다. 이는 다른 소유주들이 자치 관리에서 소유주 협회 관리자를 신뢰하고 좋은 관계가 유지될 수 있는 기반이 됩니다. 참고로 콘도미니엄 소유자는 소유자 커뮤니티의 만장일치가 있는 경우에만 관리자가 될 수 있습니다.

또한 모든 사람이 콘도미니엄을 독립적으로 관리하기에 적합한 것은 아닙니다. 법률, 특히 COA 법률에 대한 기본적인 지식이 필요합니다. 그래야만 관리 계약, 데이터 보호 선언, 책임 요건 및 기타 정보와 같은 법적 요건을 유능하게 전달할 수 있습니다. 따라서 관리자인 소유자는 관리 문제에 정통해야 합니다.

숙소 관리자의 역할은 누구나 할 수 있는 것은 아닙니다. 하지만 언젠가 주택 소유자 협회 내에서 임대 숙소를 직접 관리하는 데 너무 많은 노력이 필요하다는 것을 깨닫게 되면 전문 부동산 관리자에게 관리 업무를 넘길 수 있습니다. 부동산 관리자를 선임하는 것은 빠르고 쉬우며, 비용도 제공되는 서비스에 따라 공정한 비용 구조에 따라 책정됩니다. 콘도미니엄 관리 회사 웹사이트의 리뷰를 통해 해당 부동산 관리 회사의 관리가 얼마나 우수한지 여러분과 공동 소유주에게 정보를 제공할 수 있습니다.

부동산 업계는 호황을 누리고 있으며 매일 흥미로운 업무와 도전을 제공하는 다양한 직업이 있습니다. 이러한 직업 중 하나가 바로 부동산 관리사입니다.

그러나 2018년 8월 1일부터 전문 자격증 규정이 변경되어 '주거용 부동산 관리자'라는 명칭으로 활동하는 부동산 관리자는 전제 조건으로 추가 교육을 받아야 합니다. 시행된 '전문 자격증 규정 도입에 관한 법률'이 이를 규정하고 있습니다. 2018년 8월 1일부터 예비 부동산 관리자는 주거용 부동산 관리자로서 전문 자격증을 취득하기 위해 3년 이내에 최소 20시간의 추가 교육을 받아야 한다고 명시하고 있습니다. IHK 및 기타 기관에서 적절한 교육 과정을 제공합니다. 부동산 관리사가 되려면 다양한 전문 분야의 추가 교육을 이수해야 부동산 관리 회사를 설립할 수 있습니다. 여기에는 다음이 포함됩니다.

• 부동산 중개인
• 공인 자산 관리자 교육
• 경영학 학위 또는 교육
• IHK 인증 부동산 전문가

예비 숙소 관리자는 숙소 관리자로서의 교육을 이수하는 것 외에도 다른 요건도 충족해야 합니다. 예를 들어, 자신이 신뢰할 수 있고 재정 상황이 정상적이라는 증거를 제시해야 합니다. 또한 모든 부동산 매니저는 이제 전문 배상 책임 보험에 가입해야 합니다. 상업적 목적의 전문 면허 규정은 2018년부터 개정되어 부동산 소유주를 보호하고 있습니다.

자산 관리 회사를 설립할 때 자산 관리자로 일하기 위해 충족해야 하는 다른 요건도 있습니다. 이러한 요건은 구속력이 있는 것은 아니지만 비즈니스를 잘 관리하기 위한 것입니다. 따라서 자산 관리자는 20시간의 교육을 받은 후에도 실제로 업무를 수행할 수 있어야 합니다.

이를 위해서는 숙련된 장인 정신, 수치에 대한 좋은 머리, 훌륭한 자산 관리가 전제 조건입니다. 부동산 관리자로서 시장의 니즈를 파악하는 것도 중요합니다. 시장을 고려하면 부동산 가격 책정, 계약서 작성, 사업 계획 수립을 보다 효율적으로 수행할 수 있습니다.

물론 부동산 관리자는 회계 및 기술 기술뿐만 아니라 사회적 기술도 갖춰야 합니다. 부동산 관리자는 고객, 파트너, 임차인과 직접 협력하며 이들의 요구를 충족하고 이해할 수 있어야 합니다. 다른 부동산 관리자 및 고객과의 네트워크는 비즈니스의 안전한 발판을 마련하는 데 유용합니다.

부동산 관리자 및 자산 관리자의 업무에는 다양한 업무가 포함됩니다. 업무와 활동은 재무 문제부터 상인, 고객 및 기타 이해관계자의 조직과 관리에 이르기까지 다양합니다. 활동에는 다음이 포함됩니다.

• 테넌트와의 파트너십 기반 대화
• 숙소 규칙 준수
• 유지 관리 및 수리
• 재산 보존
• 회계, 연간 재무 제표
• 사업 계획서 작성
• 소유자의 자산 보호
• 법적 규정 준수
• 상인, 정원사, 부동산 중개인 및 제3자에 대한 교육
• 부동산 인계 및 인수
• 운영 비용 회계
• 부동산 중개업자로서 새로운 임차인 찾기
• 자산 관리 회사를 대신하여 공개 출연

부동산 관리자의 업무와 관련된 업무를 고려할 때, 기술적인 지식뿐만 아니라 상업적인 지식도 중요합니다. 부동산 관리자의 업무는 책상에서 수행할 수 있는 업무와 주거용 부동산 자체에서 수행해야 하는 업무로 구성됩니다. 비용을 고려하고 항상 현재 상황에 대한 포괄적인 개요를 가지고 있어야 합니다.

친절하고 긍정적인 태도도 중요합니다. 숙소 관리자를 찾는 문의가 항상 좋은 것만은 아니기 때문입니다. 부동산 관리자의 업무에는 불만 관리도 포함됩니다. 임차인 관리자는 임차인, 소유주 또는 기타 당사자로부터 처리해야 할 불만 사항을 접수하게 됩니다. 여기서도 세입자 및 소유주와의 파트너십을 바탕으로 한 대화가 필요합니다.

적합한 자산 관리 회사를 찾을 때 단위 및 월별 자산 관리 비용은 항상 최우선 순위입니다. 그러나 결정적인 것은 부동산 관리업체의 비용과 가격이 아니라 월별 비용에 포함된 서비스입니다. 이것이 비용을 구성하고 따라서 관리자의 보수를 구성합니다. 저렴한 가격에 자산 관리 회사를 고용하면 전문 회사보다 더 적은 서비스를 제공하는 업체를 고용하게 되는 경우가 많습니다.

부동산 매니저의 업무에서도 때때로 예기치 않은 일이 발생하여 부동산 매니저가 서비스 차원에서 처리해야 하는 경우가 있습니다. 그러나 이러한 업무는 모든 부동산 관리 회사의 업무에 포함되므로 부동산 전문가는 추가 비용을 지불할 필요가 없습니다. 이러한 무료 서비스 중 하나는 각 콘도미니엄의 소유주와의 미팅을 계획하고 조직하는 것입니다. 초대장 및 우편 요금과 같은 추가 비용도 평판이 좋은 임대 관리 회사의 경우 추가 비용이나 관리자 수수료 인상으로 이어지지 않아야 합니다.

그러나 요구 사항이 정상적인 비용을 초과하는 경우 자산 관리 회사에서 추가 비용을 청구할 수도 있습니다. 이 경우 집이나 부동산 소유주의 동의가 필요합니다. 여기에는 일반적인 서비스를 넘어서는 보수 작업이 포함됩니다. 새로운 관리자가 추가되면 익숙해지기 위한 비용도 증가할 수 있습니다. 여기에서도 보상에 대한 추가 가격을 청구할 수 있습니다.

특히 콘도미니엄 관리에서는 소유주와의 특별 소유주 회의가 여러 번 열립니다. 자산 관리 회사에서 직접 주최하지 않는 경우 이러한 회의도 추가 비용으로 간주되므로 특별 자산 관리의 일부로 간주되어 관리자 수수료에 반영됩니다.

결론: 높은 비용이 발생한다고 해서 부동산 관리자를 고용하는 것이 수익률을 떨어뜨리는 것은 아닙니다. 오히려 소유주의 비용을 절감하기 위한 관리 비용에 대한 투자입니다. 관리자는 아파트의 기술, 법률, 비즈니스 및 조직 업무를 담당하고 세입자의 문제를 처리합니다. 많은 서비스가 이미 관리비에 포함되어 있습니다. 임대 관리를 위해 추가 서비스가 필요한 경우 소유주의 동의를 얻어 공급자가 추가 관리 비용을 청구할 수 있습니다.

부동산 관리 회사는 부동산의 모든 업무와 관리 활동을 담당합니다. 이는 개별 부동산, 아파트 관리 또는 임대 관리를 담당하는 모든 부동산 관리 회사에 적용됩니다. 그러나 부동산 관리 회사의 책임 영역은 부동산 유형에 따라 다릅니다. 아래에서 이러한 차이점을 설명하고 자산 관리 회사의 업무와 의무에 대한 정보를 제공합니다.

자산 관리 회사가 독립적 또는 상업적 관리자로 활동하는 경우, 이는 주택 소유자 협회의 공동 기금 관리도 담당하는 공동 재산의 WEG 관리자입니다. 이 경우 WEG 법률이 적용됩니다. 이에 따르면 해당 부동산 관리자는 3년 이내에 20시간의 교육을 이수한 경우에만 관리 계약에 명시된 의무를 이행할 수 있습니다.

그러나 WEG 관리자와 WEG 관리업체를 구분해야 합니다. WEG 관리자는 아파트 소유자 중 한 명인 반면, 부동산 관리 회사는 중립적인 기관으로 간주됩니다. 그러나 두 당사자 모두 WEG 법에 따른 업무를 수행해야 합니다.

WEG 관리자의 구체적인 업무에는 다음과 같은 활동이 포함됩니다:

• 주택 소유자 협회의 공동 재산 관리
• 주택 소유자 협회의 공동 기금 관리
• 주택 소유자 협회의 주택 소유자 회의 조직 및 관리
• 주택 소유자 협회를 위한 관리 계약서 작성하기

WEG 관리자인 경우, 부동산 관리 회사는 최소 2년마다 주택소유자 회의를 소집해야 할 의무가 있습니다. 이는 콘도미니엄법에 명시되어 있습니다.

또 다른 부동산 관리 옵션은 상업적 목적의 부동산을 관리하는 것으로, 상업용 부동산에 해당합니다. 또한 임대 숙소 관리에는 아파트가 포함된 모든 부동산도 포함됩니다. 콘도미니엄과 유일한 차이점은 부동산 배후에 주택 소유자 협회가 없고 기관 및 개인 부동산 소유자가 있다는 것입니다.

부동산 관리 업무는 콘도 관리자 또는 부동산 관리자로서의 관리와 상업용 부동산 및 아파트 관리 모두에서 수행해야 합니다. 이러한 업무는 매우 다양하며 관리인으로서의 직업이 매우 까다롭다는 것을 보여줍니다.

숙소 관리자는 기술 전문 지식과 기본적인 운영 지식을 모두 갖추고 있어야 합니다. 또한 부동산 관리자는 법적 문제도 명확히 파악하고 있어야 합니다. 조직적 기술과 업무도 부동산 관리자의 업무 범위에서 큰 부분을 차지합니다.

숙소의 유지 관리와 기술 상태 점검은 숙소 관리자가 수시로 제공하는 서비스 중 하나입니다. 따라서 숙소 관리자는 이 업무를 수행하기 위해 숙소의 기술적 측면에 대해 잘 알고 있어야 합니다. 숙소의 시설을 점검하는 것도 숙소 기술 관리의 일부입니다.

기술 작업은 다음과 같습니다:

• 부동산 및 자산의 운영 및 관리
• 서비스 제공업체(상인, 정원사, 관리인)에 대한 모니터링 및 제어
• 유지 관리 조치 수행
• 오퍼 요청하기
• 키 주문
• 유지 관리 작업 확인

부동산 관리자의 임무를 수행하기 위해서는 수치를 잘 다루고 경영학에 대한 친화력이 중요합니다. 임차 관리는 주로 상업적 활동으로 구성됩니다. 부동산은 정기적으로 가치를 평가해야 할 뿐만 아니라. 비즈니스의 수익성도 보장되어야 합니다. 또한 부동산 관리자는 소유주와 임차인 간의 비용 프로세스가 일관성을 유지하도록 할 책임이 있습니다.

따라서 자산 관리의 상업적 업무는 다음과 같습니다:

• 임대료 관리
• 독촉
• 하우스 규칙
• 청구 및 서비스 요금 정산
• 경제 주요 수치 확인
• 콘도 및 부동산의 가치 평가
• 회계 및 연간 재무 제표
• 사업 계획서 작성
• 소유자의 공동 재산 관리
• 주택 요금 정산

부동산 관리자의 업무에는 법적 문제를 명확히 하는 것도 포함됩니다. 부동산에 따라 부동산 관리 회사는 서로 다른 관련 법률을 준수해야 합니다. 이는 상업용 부동산과 주거용 부동산에만 적용되는 것이 아닙니다. 소유주가 거주하는 아파트와 임차한 아파트의 관리도 다릅니다. 또한 법은 끊임없이 변화하고 있습니다. 따라서 최신 정보를 유지하기 위해 새로운 정보와 데이터를 지속적으로 수집하는 것은 부동산 관리 회사의 의무입니다.

따라서 자산 관리 회사의 법적 업무는 다음과 같습니다.

• 필요한 경우 관리자 계약서 작성
• 판례 준수
• 소유자의 권리 대변
• 관리자로서 당국과 협상 수행하기
• 불만 사항
• 법정에서 소유자 대리
• 소유자의 법적 대리인

마지막으로, 조직 업무도 부동산 관리자의 활동 영역에 속합니다. 좋은 부동산 관리 회사는 소유주의 바람을 실현하기 위해 항상 소유주와 한 팀으로 활동합니다. 조직 업무에는 소유주 및 임차인과의 분쟁뿐만 아니라 약속 조율과 같은 계획 업무도 포함됩니다. 경영진은 항상 파트너십의 정신으로 세입자와의 대화를 추구합니다.

따라서 관리자가 자주 하는 작업은 다음과 같습니다:

• 대응: 임차인 및 소유자와의 교환
• 소유자와의 회의, 계획 및 일정 수립.
• 로그 보관 및 데이터 저장
• 불만 관리
• 정보 안내 회람
• 집 안의 공지 사항
• 상인 및 기타 제3자에 대한 교육